Sanierung und die Einkommenssteuer

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Bei einer Sanierung kann der Aufwand sofort abgesetzt werden. Wer eine neue Heizung, neue Fenster oder zum Beispiel Türen in die vermietete Eigentumswohnung einbauen möchte, kann die Sanierungs-Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V Einkommenssteuererklärung) absetzen. Ein kurzes Bespiel soll dabei die Möglichkeiten verdeutlichen.

Beispiel – Sanierung absetzen
Harald M. renoviert sein Mietshaus mit fünft Mietwohnungen. Die Mieteinnahmen betragen pro Jahr 48.000 Euro brutto. Die Sanierung umfasst:

  • Wärmedämmung (20.000 Eur.)
  • Neue Heizung (20.000 Eur.)
  • Neue Haustür (6.000 Eur.)
  • Neue Fenster (35.000 Eur.)

Insgesamt entstehen Aufwendungen von 81.000 Euro für die Sanierung. Ganz entscheidend ist nun, dass Harald M. diese Kosten noch im gleichen Jahr als Erhaltungsaufwand – Werbungskosten absetzen kann. Zieht er nun die Mieteinnahmen von den entstandenen Kosten für die Sanierung ab, verbleibt ein Verlust von 33.000 Eur.

Alternativ kann Harald M aber auch den Aufwand nach § 82b Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung auf 2 – 5 Jahre gleichmäßig verteilen und so absetzen.

Sanierung – Denkmalgeschützte Immobilien

Bild: Fitz_Carraldo

Noch viel besser lassen sich positive Auswirkungen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien bei der Steuer erzielen. Der Staat fördert den Erhalt sowohl bei Fremdvermietung als auch bei Eigennutzung. Herbei ist die Absetzung für Abnutzung maßgebend. Die Sanierung kann bis zu 100 Prozent bei Fremdvermietung (auf 12 Jahre) oder bis zu 90 Prozent bei privater Nutzung geltend gemacht werden. Im letzteren verteilen sich die Kosten der Sanierung zu jeweils 9 Prozent auf 10 Jahre, die zu einer Minderung bei der Steuerlast führt.

Aber Vorsicht!
Damit die Kosten für die Sanierung auch wirklich vom Finanzamt anerkannt werden, müssen einige Punkte unbedingt beachtet werden. So ist es unabdingbar, die Vorgaben bei dem Denkmalschutz unbedingt genau zu beachten. Abweichungen führen bei der Sanierung dazu, das Kosten nicht anerkannt werden. Handelt es sich zudem sogar um grobe Abweichungen, kann es passieren, dass nicht mehr alle Sanierungskosten vom Fiskus anerkannt werden.

Ebenso bedeutend ist aber auch die steuerrechtliche Vorabbescheinigung. Diese muss vor der Sanierung beantragt werden. Wurde bereits mit den Arbeiten angefangen, kann eine Bescheinigung nicht mehr beantragt werden. Die Folge: Die entstehenden Kosten werden vom Finanzamt später nicht anerkannt!

Zinsen spielen mit

Eine Sanierung macht augenblicklich besonders viel Sinn. Die Zinsen sind in Deutschland so niedrig wie nie zuvor. Geld in die normalen Anlagen zu investieren macht faktisch derzeit kaum Sinn. Geld auszugeben und dabei langfristig in die eigene Absicherung zu investieren hingegen schon. Der Kauf von Immobilien oder eben jene Sanierung können eine effektive Möglichkeit dafür sein.

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