Dachausbau und die Tücken Teil 2

Die Auflagen und Ansprüche an Dämmung und Brandschutz beim Dachausbau sind hoch. Wir hatten das ja bereits im ersten Teil angesprochen. Nach den Regelungen der Energieeinsparverordnung müssen Dämmmaterialien mit einer Dicke von mindestens 16 Zentimetern angebracht werden, um Auflagen der Energieeffizienz zu erfüllen. Ohne einen oder mehrere Experten lässt sich das Projekt im Dach in der Regel kaum umsetzen. Finanzreserven sollten einkalkuliert werden, da Schäden in den Wohnungen darunter entstehen können und auch weitere Risiken nicht einfach zu kalkulieren sind.

Vor dem Baubeginn sollte mit der zuständigen Baubehörde geklärt werden, welche gesetzlichen Punkte und Auflagen zu beachten sind. Strom-, Wasser und Abwasserleitungen müssen verlängert werden. Meistens geht das nur, in dem die Bauarbeiten dafür in den Wohnungen ebenfalls darunter erfolgen. Das führt zu Problemen und Konfrontationen mit den Mietern. Aus diesem Sinne sollte schon früh das Gespräch gesucht werden und auch über mögliche Mietkürzungen offen gesprochen werden. Auch wenn das kein Vermieter gerne hört und macht, lassen sich damit aber größere Uneinigkeiten beim Dachausbau verhindern, die am Ende deutlich teurer werden könnten. Auch sollte damit gerechnet werden, dass eindringendes Wasser und herabstürzender Putz in den Wohnungen meistens unvermeidlich ist.

Feuerwehr

Oft kommt es zu zeitlichen Verhinderungen. So geht es beim Dachausbau um Kleinigkeiten. Immer wieder wird geprüft, ob die Feuerwehr genügend Platz zum Anleitern hat oder ob dieses durch bestehende Autoparkplätzte verhindert wird.

Weitere Voraussetzungen

Beim Dachausbau müssen auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sein. So wird meistens darauf geachtet, dass etwa die Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 220 cm aufweist, nur so kann die Fläche als Wohnraum anerkannt werden.

Fokus auf die Wohnungen darunter

Wenn ein Vermieter den Dachausbau plant, liegt bei einem Einfamilienhaus der Fokus auch auf die Wohnungen, die davon direkt betroffen sind. Der Eigentümer sollte sich also mit diesem Punkt sehr genau beschäftigen. Neben den möglichen Schäden, die in vielen Fällen nicht verhindert werden können, kommt es danach zu weiteren Wohnwertänderungen. So klagen die Mieter unter den neu entstandenen Wohnungen häufig über erhöhten Tritt- und Rohrschall. Das führt unter Umständen zu einer Wohnwertminderung. Aber ein Dachausbau kann auch zu einer Wohnwerterhöhung führen. Zum Beispiel dann, wenn eine bessere Wärmedämmung entsteht.
Die Versicherungskosten steigen ebenfalls für das Gebäude nach Fertigstellung des Dachgeschosses an. Diese können aber auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden. Im Fazit bedeutet das, wer den Dachausbau plant, sollte alle Eventualitäten genau beachten und sich einen Experten holen und das Gespräch mit den Mietern schon im Vorfeld suchen.

Bild: Rainer Sturm / pixelio.de